УК Новоильинская инженерная компания

Проведение собрания

К общему решению

Проведённое общее собрание собствен­ников помещений в многоквартирном доме должно быть оформлено соответствующим образом.

В редакцию очень часто обращаются горожане с вопросами, которые изначально можно было бы пре­дупредить, правильно организовав общее собрание собственников жилья. Мы решили обобщить преды­дущие публикации на эту тему и ещё раз поговорить о том, как же всё-таки правильно должно быть органи­зовано общее собрание собственников помещений, чтобы его решение позднее не было опротестовано в суде.

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юриди­ческих лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Причём собствен­ники жилых или нежилых помещений в этом вопросе пользуются равными правами.

Подготовка к собранию

При подготовке самого первого либо первого организованного в соответствии с законом общего собрания должна быть проведена большая пред­варительная работа. Затем достаточно по мере необходимости лишь обновлять базу данных. До проведения общего собрания надо чётко знать, ка­кие помещения принадлежат гражданам на правах собственности, а какие находятся в муниципальной собственности. Для последующего подсчёта голо­сов надо определить доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома. Доля собственника в праве общей собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме пропор­циональна размеру площади принадлежащего ему помещения в этом доме. Она определяется путём деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежи­лых помещений в доме (по экспликации БТИ), нахо­дящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).

Перед собранием необходимо продумать повестку дня и решения по каждому вопросу. Их формулировка должна подразумевать чёткий ответ: «да» или «нет», и не допускать двусмысленного толкования. Важно продумать и другие тонкости подготовки собрания. Например, вопросы, связанные с проведением про­цедуры общего собрания (предварительное опреде­ление кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии). Стоит отметить, что общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном слу­чае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке.

Если в повестку дня внесены вопросы по смене управляющей компании, то активу дома надо изучить работу нескольких возможных компаний-претенден­тов на управление домом и подготовить аргументы «за» и «против» каждой из них. Когда инициаторы со­брания бездоказательно заявляют, что прежняя ком­пания работала плохо, а новая будет работать хорошо, у жителей дома может возникнуть вполне оправдан­ное недоверие.

Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определённую форму проведе­ния общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет право­мерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных Кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.

Общий сбор

Инициаторы проведения общего собрания обязаны сообщить об этом остальным собственникам поме­щений в многоквартирном доме. Положено сделать это не позднее, чем за 10 дней до даты общего сбора. Закон предписывает направить каждому собственнику уведомление. Но если в доме есть место, доступное всем собственникам, где бы можно было размещать информацию, этим можно воспользоваться.

В уведомлении должно быть указано следующее:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается данное собрание.

Инициаторы созыва общего собрания должны ука­зать свои фамилию, имя, отчество.

б)  форма проведения данного собрания (очное, заочное);

в) дата, место, время проведения данного собра­ния (при заочном - дата и время окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения);

г) повестка дня собрания;

д)  порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на дан­ном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

Точное соблюдение требований, предъявляемых к процедуре подготовки общего собрания, является необходимым условием его правомочности. В против­ном случае принятые решения могут быть оспорены в судебном порядке.

Правомочность

Особое внимание необходимо обратить на право­мочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов соб­ственников.

Присутствие собственников на собрании и нали­чие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

Решения общего собрания собственников помеще­ний в многоквартирном доме принимаются:

- большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросам реконструкции многоквартирного дома, строительства хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонта общего имущества, о пределах использования земельного участка, на ко­тором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- более 50 процентов голосов от общего числа го­лосов собственников помещений - по вопросу созда­ния товарищества собственников жилья;

-  большинством голосов от общего числа голо­сов, принимающих участие в данном собрании, - по остальным вопросам.

Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдёт уменьшение разме­ра общего имущества, принимаются только с согла­сия всех собственников помещений.

Голосование

Голосование проводится по каждому вопросу по­вестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование при проведении собрания в очной фор­ме может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник.

При проведении собрания в заочной форме соб­ственник должен выразить своё мнение в бюллетене, где во избежание подлога документов в обязатель­ном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». То есть решение долж­но быть сформулировано таким образом, чтобы на него можно было однозначно ответить. Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники поме­щений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приёма, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях.

Выше мы уже отметили, что количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорци­онально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Подведение итогов

Для подведения итогов голосования должна быть создана счётная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания одним из первых пунктов. Её состав предлагается инициаторами про­ведения общего собрания и утверждается общим со­бранием.

При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем пунктам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голо­сования. Решения, оформленные с нарушением дан­ного требования, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются. Результаты голосо­вания по каждому вопросу повестки дня в обязатель­ном порядке заносятся в протокол общего собрания.

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены ре­шением данного собрания. ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Но существует сложившая­ся практика ведения протоколов, она общеизвестна, и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, реко­мендуется ей следовать.

Согласно традициям ведения общих собраний, протокол должен быть составлен в письменной фор­ме, подписан председателем и секретарём, а также членами счётной комиссии. В протоколе в обязатель­ном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кво­рум.

Законом установлено, что решения общего собра­ния собственников должны быть доведены до сведе­ния всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений. Согласно это­му требованию, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего со­брания собственников помещений. Решение общего собрания обязательно для не участвовавших в этом собрании и для тех, кто голосовал «против». Однако если процедура проведения собрания не была соблю­дена, любой из собственников вправе опротестовать его в судебном порядке.

«Новокузнецк коммунальный» №3 февраль 2013 год